Pubblicato da: Gianluca | giugno 10, 2015

Convocazione assemblea condominiale giovedì 25 giugno ore 20:30

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Con sentenza 31 marzo 2015, n. 6552 la Suprema Corte ha risolto la questione sul se il verbale dell’assemblea condominiale debba essere redatto, corretto e chiuso necessariamente nel corso e alla presenza dell’assemblea condominiale, oppure possa essere redatto, corretto o modificato anche in assenza dell’organo collegiale, essendo, al riguardo, sufficiente che il verbale riporti la sottoscrizione del Presidente e della Segretaria che lo hanno redatto o modificato, specificando se l’inserimento nel verbale, al termine o dopo lo scioglimento dell’assemblea condominiale, di un condomino considerato “assente” nel corso dell’intero procedimento collegiale (costituzione, discussione e deliberazione) costituisca (o non) “mero errore materiale” e legittimi, pertanto, la modifica dei quorum costitutivi e deliberativi raggiunti nel corso della riunione assembleare.

Il caso e la soluzione

Due condomini impugnavano una delibera condominiale sia per assunti vizi relativi alla sua verbalizzazione, la quale era stata modificata in alcune indicazioni riguardanti la presenza e l’assenza di altri condomini successivamente alla chiusura dell’assemblea stessa che sulla legittimità riguardanti alcun lavori.

Nella costituzione del resistente Condominio, l’adito Tribunale, respinta la domanda di annullamento della delibera per assunti vizi formali, dichiarava l’invalidità della stessa in ordine ai criteri di riparto delle spese per l’esecuzione di lavori condominiali. Interposto appello da parte del Condominio e nella resistenza di entrambi gli appellati (che proponevano appello incidentale), la Corte di appello, in parziale riforma della sentenza impugnata (per il resto confermata), rigettava ogni domanda proposta dagli originari attori, che venivano condannati alla restituzione della somma versata dal predetto Condominio per effetto della provvisoria esecutività delle sentenza di prime cure, oltre che alla rifusione delle spese del doppio grado. Impugnata la decisione di seconde cure dai due condomini, la Corte di legittimità respingeva il ricorso.

Impatti pratico-operativi

La sentenza selezionata è particolarmente interessante perché evidenzia entro quali limiti e a quali condizioni il verbale di assemblea condominiale può essere modificato a seguito dell’esaurimento delle operazioni assembleari, statuendo, in concreto, che la correzione apportata nella copia del verbale assembleare consegnata ai due ricorrenti non inficiava la validità della deliberazione assunta per la quale, eliminato l’errore materiale del computo dei millesimi e tenuto conto dell’effettiva partecipazione dei condomini presenti (anche per delega), era stato raggiunto il quorum necessario.

A tal proposito la S.C. richiama i principi espressi dalla precedente giurisprudenza secondo cui, in via generale, il verbale dell’assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune; esso deve, pertanto, contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c.

Tuttavia, con la decisione in rassegna, la Corte di legittimità ha stabilito che eventuali interventi correttivi meramente materiali apportati al verbale successivamente alla chiusura dell’assemblea su disposizione del Presidente e con l’esecuzione da parte del segretario non comportano l’invalidità della relativa delibera allorquando le rettificazioni – comunque controllabili successivamente – non abbiano inciso significativamente sul computo della maggioranza richiesta per l’assunzione della delibera stessa, nel senso che non l’abbiano, in ogni caso, fatta venir meno.

E’ opportuno, tuttavia, precisare che, in tema di condominio di edifici, deve invece considerarsi nulla la deliberazione assembleare che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea stessa e l’allontanamento di alcuni condomini, a seguito di riapertura del verbale non preceduta da una nuova rituale convocazione a norma dell’art. 66 disp. att. c.c., risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione dell’assemblea sia il principio della collegialità della deliberazione.

Esito del ricorso

Ricorso rigettato.

Precedenti giurisprudenziali

Per opportuni riferimenti, v. Cass. n. 697 del 2000; Cass. n. 18192 del 2009 e Cass. n. 24132 del 2009.

Riferimenti normativi

artt. 1136 e 1137 c.c.

(Altalex, 20 aprile 2015. Nota di Aldo Carrato tratta da Il Quotidiano Giuridico Wolters Kluwer)

Il Blog di diritto immobiliare

Amministratore di condominio

Corte d’Appello di Venezia, sezione seconda, 14 gennaio 2015 Pres.rel. Tosatti; A. Amm R.D. sas (avv.ti Barbieri, D’Anza) c. Condominio G. (avv.ti Alvigini, Mazza)

..Omissis..

Motivi della decisione

Ed, invero, ex art.1129 comma decimo c.c., così come riformato, il rinnovo dell’amministratore è, per così dire automatico, essendo prevista la permanenza in carica dell’amministratore condominiale, per il caso in cui per qualsiasi motivo, non venga nominato altro soggetto, o non venga riconfermato l’incarico a quello attuale, con conseguente conferma dell’istituto della prorogatio”.

Pertanto, anche a riguardo al disposto dell’art.1135 c.c., oltre che alla normativa ex art.1129 c.c., si deve (…) ritenere che sia possibile ricorrere al Giudice per la nomina di un amministratore, solo qualora, il condominio sia affatto sprovvisto, con esclusione (..)[1] così dei casi come (..) comunque di un legittimo amministratore in carica (..); tanto più che per costante giurisprudenza tale istituto è destinato…

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Cassazione civile , sez. III, sentenza 19.12.2014 n° 26900

Il fatto

Durante i lavori di manutenzione della facciata di un edificio condominiale, il proprietario di un appartamento subì il furto di beni preziosi per un valore di circa 50 mila euro.

Il proprietario citò in giudizio il condominio e l’impresa appaltatrice dei lavori chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, in quanto il furto sarebbe stato agevolato dalle impalcature installate dall’impresa senza l’adozione di opportune misure anti-intrusive.

Il Tribunale di Roma accolse la domanda condannando i convenuti al risarcimento dei danni, quantificati in una somma di poco inferiore alla metà di quella richiesta.

La sentenza veniva sostanzialmente confermata in sede di appello, salvo che per il capo riguardante l’omessa rivalutazione del credito risarcitorio.

L’impresa e il condominio ricorrono per cassazione, la prima in via principale, il secondo in via incidentale.

I motivi di ricorso si incentrano, da un lato, sulla violazione degli artt. 2043 e 2051 c.c. e sul vizio di motivazione relativamente all’affermazione della responsabilità dell’impresa appaltatrice e, in concorso con essa, del condominio committente; dall’altro, sulla violazione degli artt. 112 e 346 c.p.c., relativamente al capo della sentenza con cui è stata disposta d’ufficio la rivalutazione monetaria dell’importo liquidato in primo grado a titolo di risarcimento.

La normativa

Codice civile

Art. 2043.
 Risarcimento per fatto illecito

Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.

Art. 2051.
Danno cagionato da cosa in custodia

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Codice di procedura civile

Art. 112.
 Corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato

Il giudice deve pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di essa; e non può pronunciare d’ufficio su eccezioni, che possono essere proposte soltanto dalle parti.

Art. 346.
Decadenza dalle domande e dalle eccezioni non riproposte.

Le domande e le eccezioni non accolte nella sentenza di primo grado, che non sono espressamente riproposte in appello, si intendono rinunciate.

Inquadramento della problematica

Nella decisione in esame la Suprema Corte è chiamata ad affrontare una particolare questione in materia di responsabilità civile, che può essere compendiata nei seguenti termini:

– chi risponde dei danni causati dal furto commesso nell’appartamento di un condòmino da chi si sia introdotto utilizzando il ponteggio montato da un’impresa incaricata di eseguire lavori di manutenzione all’edificio condominiale?

Per rispondere al quesito è opportuno esaminare distintamente la posizione giuridica e gli obblighi gravanti sui due soggetti coinvolti nella vicenda: l’impresa esecutrice dei lavori da un lato, il condominio committente dall’altro.

Secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza, formatosi proprio in relazione a fattispecie analoghe a quella in esame, l’imprenditore che utilizzi un ponteggio per eseguire lavori sugli edifici è responsabile ai sensi dell’art. 2043 c.c., quando abbia trascurato le ordinarie norme di diligenza e non abbia adottato le cautele idonee ad impedire l’uso anomalo del ponteggio. (1)

La responsabilità si ricollega non tanto alla sussistenza del ponteggio in sè, quanto alla mancata adozione di idonei accorgimenti anti-intrusivi (quali un sistema di illuminazione notturna, un servizio di vigilanza ecc.), atti in concreto ad ovviare alla situazione di pericolo che ne deriva, essendo evidente che la presenza di un’impalcatura rende agevole l’accesso alle abitazioni private da parte di eventuali malviventi.

Oltre all’impresa esecutrice occorre poi valutare se, e a quale titolo, possa essere chiamato a rispondere dei danni anche il condominio che ha disposto l’esecuzione dei lavori.

Al riguardo, secondo l’interpretazione prevalente (2) è configurabile nella fattispecie anche una responsabilità del condominio quale custode del fabbricato ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Si tratta, stando alla ricostruzione teorica oggi più accreditata, di una responsabilità di natura oggettiva, poiché il criterio di imputazione è dato dal mero nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, mentre non assumono alcun rilievo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza.

Il fondamento della responsabilità è costituito dalla custodia, cioè dal potere di governo della cosa che lega il custode alla cosa stessa e che si compone di tre elementi (3): il potere di controllare la cosa, il potere di modificare la situazione di pericolo creatasi, il potere di escludere i terzi dall’ingerenza sulla cosa nel momento in cui si è prodotto il danno.

Il custode può andare esente da responsabilità solo provando l’esistenza del caso fortuito, elemento che esula dal comportamento del responsabile ed inerisce invece al profilo causale dell’evento; il fortuito si riconduce non alla cosa in sé ma ad un elemento esterno, avente i caratteri dell’oggettiva imprevedibilità ed inevitabilità e che può essere costituito anche dal fatto del terzo o dello stesso danneggiante.

Infine, secondo un altro orientamento giurisprudenziale (4), oltre che quale custode, potrebbe ipotizzarsi a carico del condominio anche un ulteriore profilo di responsabilità, in base al paradigma generale dell’art. 2043 c.c.; cioè una responsabilità per culpa in vigilandoo in eligendo, qualora si accerti che il condominio ha omesso di sorvegliare l’operato dell’impresa appaltatrice dei lavori o si sia affidato ad un’impresa manifestamente inadeguata a garantire una regolare e sicura esecuzione dei lavori.

La sentenza

– Ad avviso della Corte di Cassazione, nella fattispecie la sentenza impugnata ha correttamente affermato sia la responsabilità dell’impresa appaltatrice sia quella concorrente del condominio, sulla base delle seguenti ragioni:

1) la mancata adozione di idonee misure anti-intrusive (quali l’illuminazione notturna, la guardianìa ed altri accorgimenti) ha agevolato il furto, essendo emerso che il ladro si era introdotto nell’appartamento proprio attraverso il ponteggio lasciato incustodito.

L’impresa appaltatrice è perciò responsabile ai sensi dell’art. 2043 c.c., per aver violato una regola di ordinaria diligenza e di minima perizia che impone a chi utilizza ponteggi ed impalcature l’adozione di cautele idonee ad impedire l’uso anomalo di tali strutture.

2) Il condominio, per parte sua, risponde dei danni in qualità di custode; avendo disposto il mantenimento della struttura, ha omesso di esercitare la dovuta attività di vigilanza e custodia, con ciò agevolando l’accesso abusivo del ladro nell’abitazione del condòmino.

D’altro canto, il condominio non può invocare a proprio discarico, nei confronti della parte danneggiata, la clausola del contratto di appalto che imponeva all’impresa l’obbligo di adottare ogni misura idonea ad evitare danni a terzi e addossava alla stessa impresa ogni conseguente responsabilità.

– Secondo i principi generali (art. 1372 c.c.), infatti, una simile clausola ha effetto obbligatorio e vincolante solo tra le parti del contratto e non nei confronti dei terzi danneggiati, consentendo unicamente al committente di rivalersi nei confronti dell’appaltatore per gli eventuali danni a terzi di cui sia chiamato a rispondere per effetto del comportamento imputabile all’appaltatore stesso.

La clausola quindi non esonera il committente dalla responsabilità verso i terzi danneggiati, qualora il committente abbia omesso di esercitare la dovuta vigilanza circa la concreta attuazione delle misure anti-intrusive.

– La decisione impugnata è invece errata nella parte in cui ha disposto d’ufficio la rivalutazione della somma liquidata; la sentenza ha qui applicato la regola secondo cui rivalutazione monetaria e interessi costituiscono una componente dell’obbligazione risarcitoria, quale debito di valore, e possono essere riconosciuti anche d’ufficio ed in grado di appello, anche se non specificamente richiesti e purchè non espressamente esclusi, in quanto sono compresi nell’originario petitum della domanda.

Nella circostanza, tuttavia, al momento di formulare le sue conclusioni in appello la parte danneggiata ha dichiarato di accettare senza riserve la sentenza di primo grado anche riguardo all’importo liquidato, con ciò chiaramente rinunciando alla domanda relativa alla rivalutazione monetaria.

– In conclusione, la Terza Sezione, respinti tutti i motivi di ricorso relativi al riconoscimento della responsabilità dei ricorrenti (l’an debeatur), cassa la sentenza limitatamente alla parte in cui ha condannato alla rivalutazione monetaria sulla somma liquidata (il quantum debeatur); somma che resta perciò quella decisa dal giudice di primo grado.

(fonte Altalex)

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A fronte della richiesta di un condomino, l’assemblea non può negargli la possibilità di installare, sul tetto comune dell’edificio, i pannelli fotovoltaici per la produzione di energia ad uso personale, potendo limitarsi a prescrivere, se tale iniziativa comporta la modifica delle parti comuni e con una maggioranza qualificata, adeguate modalità alternative di esecuzione dell’intervento, o ad imporre le opportune cautele a salvaguardia delle stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico.

Il fatto

Il giudizio prendeva le mosse da un’impugnativa di un condomino avverso la delibera, con cui l’assemblea non lo aveva autorizzato a posizionare, sul tetto comune, otto pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica ad uso personale, evidenziando vizi formali della statuizione (sotto il profilo di un’erronea verbalizzazione) e prospettando un eccesso di potere del massimo organo gestorio (specie alla luce dei nuovi poteri conferitigli dalla Riforma del 2013).

Il Condominio si costituiva in giudizio, giustificando il diniego di tale nulla-osta, per il difetto delle necessarie informazioni sulla suddetta iniziativa del condomino, per il pregiudizio alla statica e al decoro architettonico dello stabile, nonché per l’abuso della cosa comune da parte del singolo partecipante.

La decisione

Sotto il profilo formale, il giudice meneghino ha accertato che, dal verbale assembleare, non si evinceva l’indicazione dei nominativi dei condomini votanti, sicché risultava preclusa la verifica della stessa sussistenza di una votazione, dell’esito di quest’ultima, della necessaria maggioranza per teste e delle eventuali posizioni di conflitto di interesse.

Ciò si poneva in aperto contrasto con quanto affermato concordemente dalla magistratura di vertice, secondo la quale, ai fini della validità delle delibere assembleari, devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti – ed ora anche degli astenuti – nonché i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di un’espressa disposizione in tal senso; tale individuazione è, infatti, indispensabile per l’accertamento dell’esistenza dei quorum contemplati dall’art. 1136, commi 2, 3 e 4, c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle delibere con riferimento anche all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi); inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti ed astenuti (oltre che agli assenti), è necessario indicare, fin dal momento dell’espressione del voto, i partecipanti al condominio legittimati all’azione di cui all’art. 1137, comma 2, c.c.

Dalla non conformità alla legge dell’omissione dell’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio, nonché della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale, discendeva l’esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, per cui, su tale versante, la delibera risultava viziata ed è stata giustamente annullata dal tribunale lombardo.

Ma, ad avviso di quest’ultimo, la stessa delibera si palesava “vieppiù illegittima” per avere l’assemblea condominiale esercitato una facoltà non consentita dal nuovo testo dell’art. 1122-bis c.c., norma introdotta dalla Legge n. 220/2012 (a decorrere dal 18 giugno 2013) proprio al fine di facilitare l’uso del singolo delle parti comuni dell’edificio per l’installazione di impianti fotovoltaici volti alla produzione di energia da fonti non inquinanti ed al contenimento dei consumi energetici.

Nello specifico, tale norma prevede che “é consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato” (comma 2), stabilendo che, soltanto “qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi” (comma 3); in tal caso, l’assemblea – debitamente sollecitata dal medesimo amministratore – può prescrivere, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, c.p.c., “adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio” e, “provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto”; inoltre, la stessa assemblea, con il quroum di cui sopra, può anche “subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali”.

Nella fattispecie sottoposta al vaglio del giudice milanese, risultava ex actis che il condomino impugnante aveva tempestivamente notiziato l’amministratore dell’intenzione di installare gli otto pannelli fotovoltaici sul tetto comune dell’edificio, allegando, a corredo di tale richiesta, un progetto attestante l’ubicazione della posa di tali manufatti, indicati anche nella forma in un apposito schema, con ciò rispettando il suddetto disposto in ordine al “contenuto specifico” e alle “modalità di esecuzione” dell’iniziativa de qua.

Stando così le cose, correttamente si è ritenuto che l’assemblea, verificata tale situazione, non era legittimata a negare tout court l’intervento del condomino, ma, se del caso, sempre che l’iniziativa del singolo interessasse le parti comuni dello stabile in senso modificatorio, poteva unicamente imporre modalità alternative, prescrivere adeguate cautele, subordinare l’esecuzione alla prestazione di una garanzia, ripartire l’uso del bene comune salvaguardando le diverse forme di utilizzo (facoltà, queste ultime, dettagliatamente specificate dal legislatore e subordinate al raggiungimento di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Pertanto, l’art. 1122-bis, al comma 3, impone al condomino di interpellare l’assemblea, per il tramite dell’amministratore, qualora le opere che intende eseguire comportino delle “modificazioni delle parti comuni” e solo in tale ipotesi l’assemblea è chiamata a deliberare (per il resto, argomentando ex comma 1, l’intervento del singolo deve pur sempre essere eseguito “in modo tale da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni dell’edificio e alle unità immobiliari di proprietà individuale”).

Al di fuori di tale coinvolgimento, si applica l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, sicché, fermi i due limiti di cui sopra, senza instaurare il dibattito assembleare, il condomino è legittimato ad installare, in base all’art. 1122-bis c.c., un proprio impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili.

In fondo, l’art. 1122-bis c.c., concedendo la possibilità al condomino di installare pannelli fotovoltaici senza la necessità di ottenere il preventivo consenso dell’assemblea, si pone sulla falsariga di quanto disposto dall’art. 1102, comma 1, c.c., di cui la prima norma costituisce un’ipotesi applicativa.

Nel caso in esame, non era stata fornita la prova del fatto che la posa degli otto pannelli, ad opera del condomino attore, avesse leso il decoro architettonico dell’edificio oppure avesse compromesso la stabilità o la sicurezza del fabbricato; parimenti, non si era dimostrato, a seguito di tale iniziativa, alcun pregiudizio a danno degli altri partecipanti, né alcuna alterazione della destinazione della cosa comune, posto che il tetto condominiale interessato dai lavori continuava ad assolvere la naturale funzione di copertura dello stabile (tutto ciò, d’altronde, rimanendo impregiudicato l’uso potenziale della res comune da parte dei rimanenti condomini, da intendersi non come uso necessariamente identico e contemporaneo di quello dell’attore).

L’avere, al contrario, semplicemente negato al condomino richiedente l’autorizzazione ad espletare i lavori aveva fatto sì che l’assemblea si fosse posta in contrasto con la legge “esorbitando dalle proprie attribuzioni” e violando in concreto il diritto soggettivo di un condomino all’utilizzo delle parti comuni, il che ha comportato, anche sotto questo profilo, l’invalidità della delibera impugnata.

Esito del ricorso

Accoglimento della domanda.

Precedenti giurisprudenziali

Cass., sez. II, 16 giugno 2005, n. 12873; Cass., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806; Cass., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810; Cass., sez. II, 9 novembre 1998, n. 11268.

Riferimenti normativi

Cod. civ., artt. 1102, 1120, 1122-bis c.c.

Approfondimenti bibliografici

L’amministratore di condominio: rapporto con i condomini, responsabilità, rappresentanza. Ruolo e funzioni dopo la riforma ex L. n. 220/2012, di Vincenzo Colonna, Altalex Editore, 2014

(Altalex, 26 novembre 2014. Nota di Alberto Celeste tratta da Il Quotidiano Giuridico Wolters Kluwer)

Il condòmino non deve fornire prove documentali delle informazioni rese all’amministratore per la tenuta del “registro di anagrafe condominiale”. Può invece chiedere all’amministratore copia integrale, senza oscuramenti, degli atti e dei documenti bancari del conto corrente condominiale. Lo ha chiarito il Garante privacy in risposta ad alcuni quesiti rivolti da Confedilizia e da singoli cittadini sulle novità introdotte dalla legge n. 220 del 2012, che ha modificato la disciplina del condominio.

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L’Autorità ha ribadito innanzitutto che, in base alla disciplina privacy, l’amministratore può trattare solo informazioni pertinenti e non eccedenti rispetto alle finalità da perseguire. Può, dunque, acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio – siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari – chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio, l’atto di compravendita in cui sono riportati i dati. Per quanto riguarda poi le informazioni relative alle “condizioni di sicurezza”, con l’entrata in vigore del “Decreto Destinazione Italia” i condòmini non dovranno più fornire alcuna informazione sulla propria unità immobiliare, perché i dati da raccogliere riguardano solo le parti comuni dell’edificio.

L’Autorità ha fornito ulteriori chiarimenti in merito al cosiddetto “conto condominiale”, che deve essere aperto e utilizzato dall’amministratore, e sul diritto di ciascun condomino di accedere alla relativa documentazione. In particolare, a seguito della riforma, il Garante ha chiarito che nonostante il conto sia intestato al condominio i singoli condòmini sono ora titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e l’operato dell’amministratore mediante l’accesso in forma integrale, per il tramite dell’amministratore,  ai relativi estratti conto bancari o postali. Tale principio, già sancito in linea generale dal Garante nelle Linee guida in ambito bancario (doc web 1457247), riconosce infatti il diritto di ottenere “copia di atti o documenti bancari” senza alcuna limitazione, neanche nelle forme di un parziale oscuramento, anche se contengono dati personali di terzi.

Fonte: Newsletter Garante Privacy del 23 aprile 2014

Con la sentenza 17 dicembre 2013, n. 28202 la seconda sezione civile della Corte di Cassazione interviene in materia di difetti di costruzione dell’immobile, spostandone in un certo senso i termini per la denuncia. Infatti, secondo gliErmellini, l’identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti da cui possa individuarsi la scoperta del vizio della costruzione ai fini del computo dei termini deve essere effettuato con riguardo tanto alla gravità dei vizi quanto al collegamento causale di essi con l’attività espletata. In questo modo, non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate, la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del termine, dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori, solo al momento dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici.

Nel caso di specie, il giudice di prime cure, accogliendo la domanda dei proprietari di appartamenti di uno stabile, condannava la società costruttrice per gravi vizi nell’esecuzione. Successivamente, in sede di appello, i giudici dichiaravano cessata la materia del contendere tra la società e gli appellati per un intervenuto accordo, rigettando l’appello del direttore dei lavori sul presupposto che la prima decisione non meritasse censura. In seguito viene proposto ricorso per cassazione sulla base di vari motivi di doglianza, tra i quali emerge la contestazione della qualificazione di gravi difetti di costruzione e sulla posizione del direttore dei lavori. In realtà – come si è visto poco sopra – per i giudici di Piazza Cavour non si rilevano vizi motivazionali all’interno della sentenza impugnata. Quest’ultima aveva dedotto la gravità dei difetti sulla scorta della CTU, definendoli difetti strutturali, la cui eliminazione avrebbe comportato la demolizione e ricostruzione dei solai con un intervento costoso e disagevole.

I giudici della Cassazione ricordano che per giurisprudenza costante il termine di un anno per la denunzia non coincide con la manifestazione esteriore bensì con il momento in cui il danneggiato acquisisce un apprezzabile grado di conoscenza non solo dell’entità ma soprattutto delle cause tecniche al fine di individuare la responsabilità. Risulta pertanto del tutto tempestiva la denunzia successiva ad una CTU che accerti il vizio. Per questo motivo – si legge nella sentenza -, nell’ipotesi di gravi vizi la cui entità e le cui cause abbiano rese necessarie indagini tecniche, è consequenziale ritenere che una denunzia di gravi vizi possa implicare un’idonea ammissione di valida scoperta degli stessi tale da costituire il dies a quo per la decorrenza del termine ed, a maggior ragione, tale da far supporre una conoscenza dei difetti di tanto antecedente da implicare la decadenza, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause, per l’un effetto, alla data della denunzia e, per l’altro, a data ad essa convenientemente anteriore.

In conclusione, secondo la Cassazione, ciò non significa,che il ricorso ad un accertamento tecnico possa giovare al danneggiato quale escamotage al fine essere rimesso in termini quando dell’entità e delle cause dei vizi avesse già avuta idonea conoscenza, ma solo che compete al giudice del merito accertare se la conoscenza dei vizi e della loro consistenza fosse stata tale da consentire una loro consapevole denunzia prima ed una non azzardata iniziativa giudiziale poi, anche in epoca precedente, pur senza l’ulteriore supporto del parere d’un perito.

Da qui il rigetto del ricorso e la condanna al pagamento delle spese.

(fonte AltaLex)

Pubblicato da: Gianluca | ottobre 14, 2013

Privacy in condominio: il vademecum del Garante

Il vicino di casa può installare una telecamera che riprende l’ingresso del proprio appartamento o il posto auto? Chi può accedere ai dati del conto corrente del condominio? Le informazioni sui morosi possono essere affisse nella bacheca o comunicate a soggetti esterni? Quali dati possono essere pubblicati sul sito web condominiale?

Sono numerosi i quesiti che sorgono nella vita di ogni condominio. Spesso semplici dubbi o errate interpretazioni normative possono sfociare in spiacevoli discussioni o, addirittura, in cause civili e penali.

Proprio per facilitare un dialogo equilibrato tra tutti gli “abitanti” del condominio – dai condomini agli inquilini in affitto, dal portiere ai fornitori esterni – il Garante privacy ha predisposto un sintetico manuale che affronta i temi più caldi in materia di trattamento di dati personali: “Il condominio e la privacy”.

Il vademecum prende in esame i casi che più frequentemente emergono nella vita condominiale, dall’assemblea all’accesso agli archivi, dalle comunicazioni agli interessati ai rapporti con l’amministratore.

La guida tiene conto anche delle novità introdotte dalla recente riforma del condominio, entrata in vigore nello scorso mese di giugno 2013, e offre le prime risposte ad alcuni dei quesiti già pervenuti al Garante in merito alla corretta applicazione delle nuove norme, come quelle relative al cosiddetto “condominio digitale”.

“E’ davvero importante – sottolinea il Presidente dell’Autorità, Antonello Soro – garantire un giusto livello di riservatezza nei rapporti condominiali e tra vicini di casa nella vita di ogni giorno. Bisogna fare in modo, però, che la tutela della privacy non sia usata come pretesto per limitare la trasparenza nella gestione condominiale, omettendo dati che tutti i condomini devono poter conoscere”.

Il Vademecum

Il condominio e la privacy” è suddiviso in otto capitoletti: l’amministratore; l’assemblea; la bacheca condominiale; la gestione trasparente del condominio; la videosorveglianza; il condominio digitale; il diritto di accesso ai propri dati e altri diritti; ulteriori chiarimenti. Un breve glossario dei termini più usati in ambito condominiale e una sezione con i riferimenti ai principali provvedimenti in materia chiudono il manuale.

L’opuscolo può essere richiesto in formato cartaceo al Garante privacy, Piazza di Monte Citorio n. 123, Roma o via mail all’indirizzo ufficiostampa@garanteprivacy.it, oppure scaricato in formato digitale dal sito dell’Autorità: clicca qui.

(Garante della Privacy, comunicato stampa 10 ottobre 2010)

Pubblicato da: Gianluca | ottobre 9, 2013

Quanti anni dura l’incarico ad amministrare il condominio?

Il Blog di diritto immobiliare

Il nuovo art. 1129 c.c. prevede che: “L’incarico di amministratore ha la durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

Una prima lettura ed alcuni primi commenti individuano la durata dell’incarico all’amministratore in due anni, giustificando il fatto che il rinnovo si può avere una sola volta. Argomento anche tratto dalla prima approvazione del testo in senato ove era previsto che l’incarico avesse una durata minima di due anni.

Ancora in prima battuta si è ritenuto che l’incarico di amministratore, ove non richiesta la revoca da parte dei condomini, continui senza necessità di conferma.

Entrambe le ricostruzioni non possono essere seguite poiché così si verrebbe a svilire anche quanto disposto dall’art. 1135 n.1) c.c. sulle attribuzioni dell’assemblea e cioè che essa provvede alla “riconferma dell’amministratore e all’eventuale sua…

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Compenso straordinario amministratore condominioAbbiamo già visto che il 14° comma dell’art.1129 dispone che l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Si pone allora il problema se nella dizione “analitica” e “attività svolta” sia ricompreso anche il compenso per la c.d. amministrazione straordinaria dell’immobile che può derivare da manutenzioni non previste e che non siano di ordinaria conservazione (con tutta l’attività burocratica e amministrativa che ne consegue), le azioni giudiziarie, ivi compresa la mediazione, adempimento ad ordinanze della P.A., ecc..

In questi ultimi casi lo specifico dovere di agire, per la “conservazione dei beni comuni”, attraverso l’attività che prima era indicata nell’art. 1130 n. 4, con la dizione “compiere gli atti conservativi dei diritti….” induce a  ritenere, anche alla luce delle ultime e univoche interpretazioni giurisprudenziali, che l’agire in giudizio per la tutela dei “diritti”…

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