Permesso di costruire o autorizzazione del condominio per trasformare il balcone in veranda?

Trasformare un balcone in veranda è una necessità di molti condomini per ricavare maggior spazio e ampliare, quindi, il godimento dell’immobile stesso. Quali sono gli obblighi da rispettare: bisogna chiedere il permesso del condominio o il permesso di costruire del Comune?

La veranda è, a tutti gli effetti, una nuova costruzione che richiede il permesso di costruire e il Comune non può subordinare il rilascio del permesso di costruire all’autorizzazione dell’assemblea di condominio.

I chiarimenti circa i permessi, le autorizzazioni e le procedure necessarie arrivano dalla recente sentenza 4421/2018 del Tar Napoli.

Il fatto in breve

Nel caso in esame, il proprietario di un immobile posto in un condominio procede alla chiusura di un balcone trasformandolo in veranda in alluminio anodizzato e vetri, senza alcun titolo autorizzatorio; il Comune ingiunge, inevitabilmente, l’ordine di demolizione.

Il proprietario si difende asserendo che si tratterebbe di un’opera amovibile di esigue dimensioni, priva di un autonomo valore di mercato, annoverabile come pertinenza. Pertanto, trattandosi di un intervento di manutenzione straordinaria, soggetto alla SCIA, l’abuso doveva essere sanzionato con la semplice sanzione pecuniaria (ai sensi dell’art. 37 del dpr 380/2001) e non con la demolizione.

La decisione del Tar Napoli

In base a quanto espresso dai giudici campani con la sentenza in esame, sia la legge che la giurisprudenza escludono categoricamente che per chiudere un balcone “fai da te” ci sia bisogno di permessi del condomino; tuttavia,  trattandosi di una “nuova costruzione” ossia di uno spazio chiuso che destinerai ad ambiente abitabile, è necessario richiedere il permesso di costruire al Comune (salvo che non si tratti di uno spazio angusto).

Permesso del condominio

La realizzazione di una veranda non richiede, quindi, la preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio. Il proprietario può serenamente avviare i lavori senza comunicarlo agli altri condomini, ma solo all’amministratore, purché l’intervento:

• non costituisca un pericolo per la stabilità dell’edificio; a tal fine avrà molta importanza l’elaborato di un tecnico che abbia valutato in anticipo i pesi della costruzione e il bilanciamento degli stessi con la struttura del balcone e del palazzo
• non pregiudichi l’aspetto architettonico e il decoro della facciata dell’edificio, ossia non bisogna creare cioè una alterazione delle linee originariamente disegnate dal costruttore tanto da deturparne l’estetica

In definitiva, la realizzazione del balcone è vietata se ciò mette in pericolo o pregiudica la stabilità dell’edificio o lede il decoro architettonico dell’edificio.

Permesso di costruire

Dal punto di vista burocratico, invece, per la trasformazione del balcone in veranda è necessario il permesso di costruire del Comune qualora comporti la creazione di superficie abitabile. Si tratta, infatti, di un manufatto capace di determinare un aumento della superficie utile nonché la modifica della sagoma dell’edificio; laddove l’opera fosse realizzata in assenza di un valido titolo edilizio è prevista la demolizione.

Oltre al titolo abilitativo è necessario verificare che l’immobile abbia ancora della volumetria residua, che siano rispettati i rapporti di superficie aereo illuminante stabiliti dal regolamento d’igiene, siano rispettate le verifiche statiche e antisismiche ed eventuali altre norme contenute nel proprio regolamento comunale e, talvolta, nel regolamento condominiale.

(fonte Biblus-net)

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